การท่าเรือฯ ปั้น ‘คลองเตย’ ขึ้นแท่นแลนด์มาร์กใหม่ของกรุงเทพฯ

ในช่วงที่ผ่านมาจะเห็นภาพภาครัฐหันมาพัฒนาโครงการบนที่ดินของตัวเองมากขึ้น อาทิ การรถไฟแห่งประเทศไทย ที่เริ่มเดินหน้าโครงการสถานีแม่น้ำอีกครั้ง และล่าสุดกับการท่าเรือแห่งประเทศไทยเตรียมเปิด ‘โครงการพัฒนาพื้นที่เพื่อที่อยู่อาศัยในชุมชนคลองเตย (Smart Community)’ เพื่อแก้ปัญหาความแออัดชุมชนคลองเตยที่เข้ามาอาศัยในพื้นที่การท่าเรือฯ และผลักดันให้ ‘คลองเตย‘ กลายเป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ

พัฒนาที่ดินกว่า 2.3 พันไร่ เปิดทางใช้ประโยชน์

ทางรัฐบาลได้มีนโยบายให้การท่าเรือฯ นำที่ดิน 2,353 ไร่ มาเปิดให้เอกชนร่วมลงทุนพัฒนาเชิงพาณิชย์เพิ่มรายได้ให้กับองค์กรในระยะยาว ระยะเวลา 30 ปี โดยตั้งเป้าจะเริ่มประมูลภายในปี 2562 เริ่มจากที่ดิน 17 ไร่ อยู่ติดอาคารสำนักงานของการท่าเรือฯ มูลค่าโครงการ 5,400 ล้านบาท สอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ ที่จะประกาศใช้ไม่เกินต้นปี 2563 ได้ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินย่านคลองเตยจากพื้นที่สีน้ำเงิน ที่ดินสำหรับสถานที่ราชการ เป็นพื้นที่สีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ทำให้สามารถนำที่ดินดังกล่าวมาพัฒนาได้อย่างเต็มที่ และทำให้มูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น

แบ่งพัฒนาเป็น 3 โซน ปั้นเป็นแลนด์มาร์กใหม่

กรอบการพัฒนาฉบับเดิม แบ่งการพัฒนาที่ดินเป็น 3 โซน ได้แก่

• โซน 1 พัฒนาพื้นที่ด้านการค้า (commercial zone) จะมีอาคารศูนย์ธุรกิจพาณิชยนาวี 17 ไร่ ด้านข้างอาคารที่ทำการปัจจุบัน ภายในอาคารประกอบด้วย สำนักงาน ศูนย์ฝิกอบรม ศูนย์แสดงสินค้า นิทรรศการ ศูนย์การประชุม พื้นที่ค้าปลีก และธนาคาร ศูนย์โลจิสติกส์และกระจายสินค้า 54 ไร่ ประกอบด้วย อาคารคลังสินค้าแนวสูงและแนวราบ สถานีพักรถบรรทุกสินค้า อาคารสำนักงาน 126 ไร่ (ไม่รวมตลาดคลองเตย) อยู่ในทำเลศักยภาพพัฒนากิจกรรมที่มีความหลากหลาย และสนับสนุนกิจการ ของท่าเรือและชุมชนโดยรอบ อาทิ ศูนย์กลางการค้าและพาณิชยกรรม นำเข้า-ส่งออก อาคารพาณิชย์ อพาร์ตเมนต์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ สำนักงาน ศูนย์ฝึกอบรมธุรกิจการค้าระหว่างประเทศ สถาบันการเงิน และศูนย์การประชุม และศูนย์การค้าธุรกิจทันสมัยครบวงจร 15 ไร่ เช่น ศูนย์แสดงสินค้ากิจการ นอกจากนี้การท่าเรือฯ จะนำที่ดินบริเวณโรงฟอกหนัง กระทรวงกลาโหม พัฒนาเป็นสมาร์ท คอมมิวนิตี้ บนเนื้อที่ 123 ไร่ ก่อสร้างที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่รองรับชุมชนและหน่วยงานราชการต่าง ๆ
• โซน 2 พัฒนาธุรกิจหลัก การให้บริการท่าเรือกรุงเทพ (core business zone) โดยปรับพื้นที่จากปัจจุบัน 943 ไร่ เหลือ 534 ไร่ พัฒนาสถานีบรรจุสินค้าเพื่อส่งออกและบูรณาการพื้นที่หลังท่าเป็นคลังสินค้าขาเข้าเขตปลอดภาษี พื้นที่ปฏิบัติการสินค้าเพื่อเพิ่มมูลค่าต่าง ๆ เช่น คลังสินค้าห้องเย็นฮาลาล ลานบริหารจัดการรถบรรทุก และจุดบริการจุดเดียวเบ็ดเสร็จ นอกจากนี้ยังมีท่าเทียบเรือตู้สินค้าบริเวณเขื่อนตะวันตกติดคลองพระโขนง จะพัฒนาเป็นท่าเทียบเรือแห่งใหม่ ลานกองเก็บตู้สินค้าและอาคารสำนักงาน ปรับปรุงท่าเทียบเรือตู้สินค้าฝั่งตะวันออกให้ทันสมัยรองรับเรือลำเลียงชายฝั่ง และมีโครงการพัฒนาเส้นทางเชื่อมต่อท่าเรือและทางด่วนสายบางนา-อาจณรงค์ เป็นการระบายรถบรรทุกขาออกที่มุ่งหน้า ไปยังบางนา-ตราด และขาเข้ามายังท่าเรือกรุงเทพ
• โซน 3 พื้นที่พัฒนาเมืองท่าเรือกรุงเทพ (Bangkok modern city) อยู่ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา เน้นการพัฒนาเมืองธุรกิจขนาดใหญ่ที่เป็นแลนด์มาร์กของประเทศ ศูนย์กลางด้านการท่องเที่ยวใหม่เชื่อมโยงการท่องเที่ยวทางน้ำ และเป็นพื้นที่ใช้ประโยชน์สาธารณะ รวมถึงพัฒนาอาคารมิกซ์ยูสครบวงจร มีช็อปปิ้งมอลล์ ที่จอดรถ และโรงแรม

สร้างมิกซ์ยูส-คอนโดฯ-รถไฟฟ้า

จากศักยภาพที่ดินที่อยู่ติดแม่น้ำ และมีเนื้อที่ขนาดใหญ่ รูปแบบการพัฒนาจะเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่โดยจะยกระดับให้เป็นแลนด์มาร์กใหม่ของกรุงเทพฯ คล้ายกับโครงการไอคอนสยาม ซึ่งในเบื้องต้นคาดว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัย โรงแรม สำนักงาน ศูนย์การค้า ดิวตี้ฟรี ท่าเรือครุยส์ และมีรถไฟฟ้าโมโนเรลเชื่อมการเดินทางจากโครงการบริเวณ ถ.โรงฟอกหนัง ไปตามแนว ถ.กล้วยน้ำไท ถ.พระราม 4 เชื่อมกับรถไฟฟ้า MRT สถานีคลองเตย ระยะทางประมาณ 3 กิโลเมตร ส่วนคอนโดมิเนียมจะพัฒนาบนพื้นที่ขององค์การฟอกหนังเดิม เนื้อที่ 58 ไร่ เป็นอาคารสูง 25 ชั้น จำนวน 4 อาคาร ขนาด 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 33 ตารางเมตร รองรับการอยู่อาศัยได้ 6,144 ครัวเรือน

3 แนวทาง ย้ายชุมชนคลองเตย 1.2 หมื่นครัวเรือน

ขณะเดียวกันการท่าเรือฯ อยู่ระหว่างดำเนินการ ย้ายชุมชนคลองเตยที่อาศัยอยู่ในพื้นที่ 197 ไร่ จำนวน 26 ชุมชน ประมาณ 12,500 ครัวเรือน ออกจากพื้นที่เพื่อนำที่ดินมาพัฒนาท่าเทียบเรือแห่งใหม่ทั้งเพื่อการท่องเที่ยวและขนส่ง โดยจะมี 3 ตัวเลือกให้ชุมชนคลองเตย ได้แก่

1. ย้ายมาอยู่อาศัยที่อาคารชุด ตั้งอยู่บริเวณ ซ.ตรีมิตร ติดถนนริมทางรถไฟสายเก่า ด้านหลังติดริมคลองพระโขนง
2. ย้ายไปอยู่บนที่ดินที่การท่าเรือฯ จัดหาให้ คือ บริเวณหนองจอก จำนวน 2,140 แปลง หรือ 214 ไร่ จำกัด 1 ครัวเรือนต่อที่ 1 แปลง แปลงละ 19.5 ตารางวา
3. มอบเงินทุนสำหรับกลับไปอาศัยที่ภูมิลำเนาเดิม แต่ยังไม่สรุปตัวเลขที่จะต้องใช้ เพราะต้องสำรวจความต้องการก่อน

สำหรับรายละเอียดของแต่ละตัวเลือกยังอยู่ในระหว่างออกแบบกระบวนการต่อไป โดยทางการท่าเรือฯ จะต้องไปทำสำรวจสำมะโนประชากร เพื่อสำรวจจำนวนประชากรและสอบถามความต้องการของแต่ละครัวเรือนต่อไป

ทั้งนี้ จากรายงานของ DDproperty Property Index รอบล่าสุด พบว่า เขตคลองเตย มีอุปทานที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีอุปทานถึง 12% ของจำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ทั้งหมด มากเป็นอันดับที่ 2 รองจากเขตวัฒนา ส่วนใหญ่อยู่ในแขวงคลองตัน คิดเป็น 43% ของอุปทานทั้งหมดในเขตคลองเตย โดยประเภทที่อยู่อาศัยที่มากที่สุดคือ คอนโดมิเนียม มีจำนวนถึง 13% ของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ทั้งหมด ส่วนใหญ่อยู่ในแขวงคลองตัน มีจำนวนถึง 44% ของคอนโดมิเนียมในเขตคลองเตยทั้งหมด ราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในอยู่ในช่วง 5 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวนถึง 79%

แม้ว่าโครงการดังกล่าวยังคงต้องทำการสำรวจความคุ้มค่าและประเมินให้รอบด้าน แต่เชื่อว่าการพัฒนาพื้นที่คลองเตยจะสร้างเม็ดเงินให้กับการท่าเรือฯ และช่วยยกระดับคลองเตยให้กลายเป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ

เพิ่มเติมความรู้ คู่มือซื้อ ขาย เช่าบ้าน-คอนโดฯ พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ และสามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน

 

ข้อมูลจาก https://www.ddproperty.com